榆林楼市或迎新转机 榆林后续房价走势如何

榆林市近20年的城镇化进程中，城区面积不断扩张，城市规模和建设形态日新月异。榆林本土的房地产业从无序竞争到成熟发展，既经历了野蛮生长的混乱搅局，也享受了资本膨胀带来的红利。市场起伏、风雨洗礼，经过一轮低迷时期的榆林房地产业，今年以来开始又逐步上扬。近日，华商报记者在榆林市城区走访调查、深入对话榆林地产界相关人士，就榆林的房地产发展趋势及前景评判分析。

    榆林20年楼市发展如何？

    不到20年时间，榆林从远离经济中心带的一座小城，发展成初步具有现代化意义的都市，同步开启新城区建设。如今行走在榆林高新区，楼宇林立，商贸中心星罗棋布、道路宽阔、绿树成荫。

    很难想象，数年前这片土地上还是一片黄沙。不可否认，城市化进程离不开房地产市场的支撑。在“造城”过程中，房地产业扮演了重要的角色，政府部门通过出让土地保证了财政收入，而开发商通过市场行为获益，普通老百姓通过购买新房，改善居住环境与生活品质。

    2012年至2013年间，全国煤炭行业不景气，造成煤炭价格暴跌，号称中国能源之都的榆林经济呈现断崖式下滑。同时，各大银行、民间借贷的金融危机爆发，榆林房地产业遭到冲击，除了留下大量的烂尾楼，最明显的就是商品房贬值，大量的热钱迅速撤出，房价直线下滑，一边是购房者的持币观望，一边是房地产行业内部的苦苦支撑。榆林的楼市起伏折射出这座能源城市在行业经济调整时面临的各种困顿。

    据业内人士介绍，在榆林不到20年的房地产开发大潮中，榆林本土地产业多数属于野蛮生长。以高新区为例，不少房产至今没有房本，早期的商业楼盘，容积率也存在严重问题，不少楼盘长期存在业主维权上访事件，消耗地方政府大量精力。

    “目前在榆林，对于房产品质和未来物业保障，消费者敢信任的地产并不多。”业内人士指出，有资金实力的企业担心自己的房产没品牌，建起卖不到好价钱；有的中小地产商，担心开盘销量上不去，资金链断裂则满盘皆输。更加精明的是消费者，更加理性和务实。

    榆林泰奕房地产营销策划有限公司总经理赵艳妮告诉华商报记者，榆林房地产业从明年到后年将越来越正规化。赵艳妮说，比起国内一、二线楼市火爆、一房难求的情形，三四线城市尤其是榆林，楼盘区位优势非常重要。比如榆林西南新区很多新建的楼盘几乎无人问津，空置率高达50%以上。所以选择在西南新区的还是少，主要原因是当时开发商买地成本较高。房子作为一种商品，也存在供需是否平衡的问题。随着城市的人口不断增加，购买力增强，房地产市场也就更加繁荣。

    “榆林的地理位置毕竟是西部偏远，城市规模有限，人口增加幅度不高，受经济影响，有时处于净流失的状态，而近几年上马了众多房地产项目，导致新房市场明显供过于求。

    榆林楼市要触底反弹？

    去年榆林地产还处在下滑状态，在2017年的新的形势下，榆林地产有了好的燃点，停建的楼盘也慢慢动了起来，市民的买房欲望一下猛增。对此，陕西星光房地产榆林分公司负责人乔峰介绍说，榆林元月份以后，整体房价有了好的上升迹象，但是有些房源上升浮动大，主要和地段、采光、格局都有直接关系，同时，学区房选择比较多，90平方米至140平方米比较抢手，大部分人都选性价比高的房子，还有公寓型的房也比较受关注。

    据了解，榆林市的棚户区改造工作从2011年开始，至今累计开工23838户，2016-2017年两年中心城区实施棚户区改造20739套，完成投资103亿元。市民拿到了应补的拆迁资金后，转身把资金投入到买房当中，尤其是开发区好的地段和好品质的房源一抢而空。

    尽管榆林也属于去库存的地市，根据中央”因城施策“原则，榆林没出台严厉调控措施，只是对市场交易作进一步规范。政府引出的大量棚改项目拉动了购房热潮，库存难题得到缓解。同时，国家政策层面的利好——”一路一带“发展大计，为榆林带来了新的机遇，给城市注入了良好的预期，提升了民众置业大美榆林的好信心。人口红利在城镇化的大背景下，榆林实行较宽松落户政策，让榆林的人口增速提升，置业需求同时增长，与此同时，在市场大环境影响下，全国土地市场、住宅红火一片，榆林这样的三线城市当然也不会例外。

    据一名在榆林房地产业已有10年房屋销售从业经历的业内人士分析，”未来榆林房地产市场一定会更加成熟理性，随着万达商业的入驻，高新区优质土地资源的减少，同时占有高新优质小学教育资源，高新区核心区域的房价短期内上涨的可能性较大“。

    玛雅榆林高新店店长张超介绍，今年二手房成交量同比增幅很大，春节后，玛雅高新区二手房月成交量在10-20套之间，而且大户型相当抢手，同比平均价格上涨了2000元左右。主要原因是棚户区改造后，手持充足现金的刚需较多；另一个重要原因是高新区新房库存紧缺，开工不足。但近期二手房交易明显回落，主要原因是，榆林近期有几个品牌楼盘即将开售，不少持币观望的客户在等待。随着城区10多个新楼盘的陆续开工，2018年下半年房价增长有放缓的可能，因此，不管新房还是二手房，好地段的优质房产最保值、升值空间最大。未来最好买卖的房型，依然是110平方米至140平方米之间的房型。

    一边是供不应求，一边是供过于求，这是目前房地产市场的困局。业内人士认为，要想改变这种局面，从根本上解决这个问题，首先就需要政府通过招商引资引进外来人口加速榆林地区经济的发展，其次利用能源的长处来补充房地产的短处，拉动榆林能源有利发展来带动榆林各行各业的发展动力，促进榆林经济发展的新起点，同时也有利于平衡各个区域的资源配置，避免部分资源不规律开采而影响榆林经济的发展。对于购房者而言，毕竟，现在在一二线城市买房，成本高、压力大，自己的生活质量也会降低不少。所以政府也应该创造更多条件，多鼓励大学生和有想法抱负的年轻人在本土创业。

    楼市在降温为何楼盘不降价？

    上半年全国楼市大涨，随后国家及各省一轮轮紧缩调控政策出台，使得一线二线城市都在降温，但市场上出现了房价不但不降，还有平稳上升的情况。国家为了控制泡沫经济再次复苏出台了很多应对政策，但国内很多城市楼市在降温但楼盘没有降价的迹象。

    陕西星光房地产榆林分公司经理乔峰分析原因认为，开发商在楼市好的时候以高价买地，突然出现泡沫下滑到低谷，有些开发商就坐等复苏，一旦有了升温迹象就趁机出手，稳住房价，不管政府出台何种政策开发商都不会轻易降价，与此同时，榆林也一样降温不降价，成交量虽然相对少，但房价还是保持不降。

    此外，政府一直提倡扩大内需去库存，房地产又一次洗牌即将结束，二手房市场也挤着出了风头，乔峰介绍，从他们公司一季度的成交情况来看，二手房成交量要大于新房，咨询也比较多，每个月成交在6套左右，从元月份商品房销售量有所提高，目前来看榆林共有5个关键点，老城区、西沙、东沙、南郊、开发区，开发区增长相对来说比较大，主要是由于开发区属于国家级开发区，从数据来看，均价在7000以上，从现在房价来看下滑的可能性比较小。

    在此说到能源与房价的关系，有业内人士介绍，其实榆林的房价和销量和榆林的”黑金“有着连带作用，去年整个煤价下滑到了低谷，榆林一下处于混乱中，紧跟着民间借贷崩溃，房地产业也跟着崩盘，榆林的整个商业体系出现了严重混乱。同时经过一轮的整体洗牌，再加上政府的有利政策出台，榆林地产乃至榆林经济也经历了一次无与伦比的大翻新。对此，棚改项目对房价也有影响，但好的一点是，促进了榆林房地产业的库存销售。

    榆林后续房价走势如何？

    从已经公布的数据来看，目前全国70个大中城市中仍然有80%以上城市的房价还在上涨，而且这些城市多是没有出台调控政策，即使有些城市出台了调控政策也是一种饥饿营销。只要房价上涨，要让住房投机炒作者退出市场还是很困难的。所以，有人说中国的住房投机炒作者已经退出市场，目前的市场主要住房消费者进入市场。然而，只要房地产市场的房价上涨预期不改变，想得出这样的判断还为时过早。

    其实当前房地产市场的价格问题，或房地产市场的泡沫是否能够逐渐挤出，就在于政府的去杠杆政策走到哪里。因为一二线房地产市场的泡沫基本上是严重的高杠杆所导致，如果货币政策稍微紧缩，市场就反应强烈，政策职能部门就立即缩手，或中国金融市场的去杠杆又向反方向走，那么大量的资金还是会通过不同的渠道涌入房地产市场。在这种情况下，要让住房投机炒作者退出市场更是不可能。

    榆林盛高地产招商部经理高博表示，从目前榆林房住房需求来看，还是处于比较平稳增长的状态。榆林房地产经过了一次清洗，目前变为中和性的发展模式，高博说，他个人认为，即使是经济市场的冲击，开发商也不敢随意降价，如果盲目降价怕引起严重的房闹事件。

    高博表示，榆林整体商业影响范围大，营业额比较小零售业低，但日常消费比较好。于是就出现了榆林商业的不稳定和不规律造成有些商业体坚持不下去的原因之一，开发区商业已超负荷，投资期已过稳增长浮动不会太大。

    6月21日上午，榆林市国土资源局召开公开土地拍卖会，高新区标号为YTC（2017）17#地块，总面积87.19亩。经过多轮激烈竞拍，在全场买主惊讶的目光中，最终以401万元的每亩单价，3.5亿元的总价成交，创下了榆林城区纯商品住宅用地的新纪录，成为不折不扣的榆林新地王。就在10个月前的2016年8月，文昌地产拍到相连地块，就是目前正在建设的和顺嘉苑用地时的地价为每亩单价210万元。短期内地价的翻番，是否会拉动榆林房价继续上涨引来榆林地产界的高度关注。

    据了解，在拍卖现场，多数房企步入300万这道心理价位防线后，开始陆续退场。在最后的角逐中，只剩下驻榆某”中“字头煤炭央企和文昌地产两家。可见文昌地产势在必得的雄心。天价地的诞生，同时有力证明了榆林经济高速发展的复苏。6月5日，商业地产界航母万达集团与榆林市政府签订合同，投资建设风靡全国大中城市的万达广场。这一消息传出更是让许多榆林人提升了对市场未来的信心。

    受访的榆林市行业人士普遍认为，在榆林房地产业饱和状态下的走势，对于目前榆林房地产市场的基准状态还是热中有冷，也有很多售楼部仍然处在停售歇业的状态，有些片区有了新的热点，还有一些房源区直接成为烂尾楼，从宏观角度去看，总体市区的楼盘相对乐观一些。总体而言，榆林房地产市场出现了严重的两极分化和实质性的冷清趋势，高端的价很高但有价无市。

    在错综复杂、形势变幻莫测的当下房地产市场，出手最为慎重、嗅觉最为灵敏的一定是有实力的大牌地产商家。从国内地产航母、中字头大型央企再到本土房产老大的选择可以看出，外界和榆林本土企业对榆林经济的看好；对省十三次党代会提出”把榆林建设成陕甘宁蒙晋交界最具影响力城市“的目标，所蕴含的巨大商机和潜力的期望；对新一届榆林市委领导实施的”追赶超越“重大战略的坚定信心。

    （来源：华商报（西安））